沈陽(yáng)市房產(chǎn)局、沈陽(yáng)市自然資源局

【資料圖】

《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》

沈房發(fā)〔2023〕2號(hào)

各區(qū)、縣（市）房產(chǎn)、自然資源部門，各相關(guān)單位：

為進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)事宜通知如下：

新峰解讀：

沈陽(yáng)市遵循兩會(huì)精神：“堅(jiān)持房住不炒定位，建立實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，穩(wěn)妥實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃?！?/p>

“沈5條”是落實(shí)上述精神的具體舉措。

一、科學(xué)安排土地供應(yīng)。合理制定年度土地儲(chǔ)備、出讓計(jì)劃。結(jié)合已供土地開(kāi)發(fā)利用及市場(chǎng)庫(kù)存情況，科學(xué)確定供地總量、容積率、商住比和出讓時(shí)序，采取清單化、滾動(dòng)式供應(yīng)土地。

新峰解讀：

科學(xué)精準(zhǔn)，因城施策、因區(qū)施策、因企施策，依新峰數(shù)據(jù)系統(tǒng)：

新政明確："商品房總庫(kù)存=批而未建+建而未許+許而未售"　，

舉例說(shuō)明：統(tǒng)計(jì)某區(qū)商品房總庫(kù)存，其中—

隱性庫(kù)存50萬(wàn)平=房企已拿地未動(dòng)工25萬(wàn)平+已動(dòng)工未銷許25萬(wàn)平。

顯性庫(kù)存50萬(wàn)平=房企已拿地動(dòng)工取得銷許但尚未去化的可售庫(kù)存。

則，總庫(kù)存=隱性庫(kù)存50+顯性庫(kù)存50=100萬(wàn)平。

延伸： 高層、小高、多層、洋房、別墅、商業(yè)各類型 庫(kù)存占比。

延伸：＜90平、90-120平、120-144平、144-180平、＞180平占比。

二、實(shí)施首套個(gè)人住房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。按照人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》要求，二季度起新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率下限由一季度的LPR-40BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-50BP，即由3.9%降至3.8%。4月1日起至6月30日有效。

新峰解讀：

2022年12月30日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，建立《建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制》：

各城市政府可于每季末月，以上季末月至本季第二個(gè)月為評(píng)估期， 對(duì) 新建商品住宅售價(jià)環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的，階段性放寬首套商業(yè)個(gè)貸利率下限。反之上調(diào)。

2023年3月28日"沈5條"發(fā)文下調(diào)，說(shuō)明沈陽(yáng)符合上述政策情形。另外，下一個(gè)利率政策的時(shí)間觀察窗在6月20日以后，屆時(shí)新峰&房譜君會(huì)依據(jù)密切監(jiān)測(cè)的"3月、4月、5月"沈陽(yáng)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比、同比漲跌數(shù)據(jù)，來(lái)判斷“7月、8月、9月”的利率下限，會(huì)進(jìn)一步下調(diào)還是上調(diào)。

注釋：環(huán)比指"同年鄰月"相比，同比指"對(duì)年對(duì)月"相比。

三、支持公寓類非住宅去庫(kù)存。對(duì)購(gòu)買公寓類非住宅實(shí)際用于居住且為首套剛需的，水電氣暖收費(fèi)價(jià)格參照住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

新峰解讀：

此條同時(shí)利好一手、二手公寓房市場(chǎng)，減輕居住者實(shí)際使用負(fù)擔(dān)，刺激公寓庫(kù)存去化、加速存量流轉(zhuǎn)。依新峰數(shù)據(jù)系統(tǒng)，2023年截至上周，沈陽(yáng)新建商品住宅套均成交面積108平，老百姓改善性置業(yè)需求特征盡顯，而同期公寓庫(kù)存的套均面積為63.5平，所以此次新政加大了公寓市場(chǎng)扶持力度，支持青年人、新市民剛性自住需求，落實(shí)中央精神。

四、進(jìn)一步優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。以重點(diǎn)監(jiān)管額度和企業(yè)信用評(píng)價(jià)為依據(jù)，動(dòng)態(tài)調(diào)整監(jiān)管資金比例，實(shí)施差異化、精細(xì)化管理。

新峰解讀：

新政前的預(yù)售監(jiān)管資金支取與建設(shè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)度對(duì)照關(guān)系如下—

我們預(yù)計(jì)“沈5條”落地后，口碑誠(chéng)信、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)的房企的現(xiàn)金流，在“保函置換預(yù)售監(jiān)管資金”利好之外，還將獲得進(jìn)一步的政策扶持。

五、優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域。繼續(xù)對(duì)和平、沈河、鐵西、皇姑、大東、于洪等六區(qū)（不含二環(huán)外）實(shí)施限購(gòu)政策。

新峰解讀：

此條即"沈陽(yáng)9區(qū)二環(huán)外不限購(gòu)"。依新峰數(shù)據(jù)系統(tǒng)，2023年截至上周，沈陽(yáng)累計(jì)成交新建商品住宅12351套，其中二環(huán)內(nèi)成交1834套、占比15%；二環(huán)外成交10517套、占比85%?？梢?jiàn)，在改善性置業(yè)潮下（全市套均108平），沈城人民的自住性置業(yè)升級(jí)夢(mèng)將獲得充分滿足，同時(shí)每年涌入沈陽(yáng)的10萬(wàn)+（七普數(shù)據(jù)）新市民、新青年也將受益于“賣舊買新”置業(yè)鏈條中，安居樂(lè)業(yè)。

沈陽(yáng)市房產(chǎn)局 沈陽(yáng)市自然資源局

2023年3月28日