帶押過戶，從一個(gè)陌生的名詞到為人所熟知，從幾乎沒有一個(gè)成功案例到落地100多個(gè)城市。它在施行過程中會(huì)遇到什么阻力，又動(dòng)了誰的蛋糕？

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市界

【資料圖】

（ID：ishijie2018）

作者 |陶婷

編輯 |孫春芳

圖源 |圖蟲創(chuàng)意

“沒有這個(gè)政策，我可能不會(huì)賣房。”4月6日，成都的95后姑娘思雅告訴「市界」。思雅口中所說的“政策”，指的是最近上了熱搜的“帶押過戶”。

所謂帶押過戶，即房子可以在有商業(yè)貸款時(shí)直接過戶，不用等到還完貸款后再走交易流程。

盡管“帶押過戶”這一模式，早從2021年起就有一些交易案例，但直到今年3月31日，北京宣布正式啟動(dòng)存量住房“帶押過戶”時(shí)，這個(gè)略顯陌生的名詞才越來越為大眾所熟知。

除北京之外，天津、湖北等其他省市，也推出了“帶押過戶”政策。迄今為止，全國已經(jīng)有10多個(gè)省份，超過100多個(gè)城市開展了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

也就是在這波熱潮中，無力提前還房貸的思雅，動(dòng)了賣房的心思。四月初，她將自己有按揭貸款的兩居室，掛到了網(wǎng)上。

「市界」發(fā)現(xiàn)，有不少二手房業(yè)主，已聞“風(fēng)”而動(dòng)。

咨詢帶押過戶的人越來越多了

王葉早就想賣房了。

這些年，王葉在武漢買的一套一居室，不僅沒有升值反而下跌了。2021年年中那會(huì)兒，王葉就動(dòng)了賣房的念頭。然而，按照規(guī)定，王葉必須還掉剩下50萬元的貸款，才能將房子的抵押解除掉。這50萬元從哪里來？這讓手頭緊張的王葉一籌莫展。

4月5日，王葉從房產(chǎn)中介那里得知武漢也在推行“帶押過戶”，他高興壞了，“不用到處想辦法籌錢了?！蓖跞~打算，在仔細(xì)了解武漢政策后，就找一家房產(chǎn)中介，將房子掛出去。

90后楊僑則是帶押過戶成功了。她所在城市成都，去年年底就開始試點(diǎn)“帶押過戶”業(yè)務(wù)了。從今年2月開始提交帶押過戶申請(qǐng)資料，到3月中旬解除房子抵押，作為賣方的楊僑總共花了不到一個(gè)月時(shí)間?！捌鋵?shí)，帶押過戶的申請(qǐng)一周就通過了。剩下的20多天時(shí)間，是花在了銀行評(píng)估買方貸款能力的流程上?！睏顑S告訴「市界」。

為了以舊換新，楊僑打算還掉老房子的剩余尾款，于是在今年1月初，她向貸款銀行預(yù)約了提前還貸業(yè)務(wù)?！敖Y(jié)果銀行說預(yù)約排隊(duì)要等到5月。當(dāng)時(shí)工作人員并沒有給我們預(yù)約，而是讓我們回家等消息，但等了兩周都沒下文。”楊僑說。

楊僑等得心急火燎：她擔(dān)心各種刺激政策下房價(jià)又會(huì)大漲，希望盡快入手新房。就在楊僑試圖找人去問銀行提前還貸業(yè)務(wù)時(shí)，這家銀行的一名經(jīng)理告訴楊僑，成都在試點(diǎn)帶押過戶業(yè)務(wù)，不用提前還貸就可以過戶。就這樣，短短20天時(shí)間的時(shí)間，楊僑就賣掉了房子。

同在成都的思雅，2020年購買了一套兩居室，70平方米，總價(jià)158萬元。她將自己形容為“妥妥的大冤種”，只因她買房站在了高崗上，而且當(dāng)時(shí)房貸利率也是史上最高的：6.13%。

“我想提前還房貸，可是湊不齊這筆尾款。而且聽說現(xiàn)在提前還貸排隊(duì)時(shí)間太長了?！彼佳鸥嬖V「市界」。所以，即便面對(duì)將近五千元的月供壓力，思雅并沒有動(dòng)賣房的念頭，直到“帶押過戶”政策全面推行后，思雅才想到，為何不通過帶押過戶先把房子賣掉，然后再去看看新的房子?！艾F(xiàn)在可選擇的房源很多，而且房貸也相對(duì)較低?！?/p>

實(shí)際上，自北京3月31日出臺(tái)政策后，“帶押過戶”模式，在很多地方相繼落地?！甘薪纭故崂戆l(fā)現(xiàn)，在這些實(shí)行的城市中，帶押過戶政策，大的方向基本相同。以北京為例，其帶押過戶必須滿足四個(gè)條件：房子是個(gè)人產(chǎn)權(quán)；只能是一次抵押；房子是商業(yè)按揭貸款，組合貸必須還清公積金部分；買方必須是全款或者純商貸。

針對(duì)“買家的房貸利率按照什么來計(jì)算”這一問題，武漢當(dāng)?shù)刂薪楦咚几嬖V「市界」，“沒什么變動(dòng)，還是根據(jù)銀行每季度新出的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)來定?！币晕錆h為例，“以現(xiàn)有的LPR來算，如果買方是首套房，利率是3.9%；如果是二套的話，利率是4.9%?！?/p>

不過，目前，因“帶押過戶”不是標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品和業(yè)務(wù)，各地具體政策略有不同。以武漢為例，「市界」從高思手里拿到一份資料顯示，在武漢辦理帶押過戶，需要滿足一些條件：買賣雙方都不能涉及公積金、買房貸款金額要大于賣方欠款金額等。

從已經(jīng)實(shí)行帶押過戶的大部分地區(qū)來看，買賣雙方必須在同一家銀行辦理，這是最大的共同點(diǎn)，“比如說賣方是工行，那么買房就只能在工行辦理。辦理的時(shí)間周期，具體以銀行結(jié)果為準(zhǔn)?！备咚几嬖V「市界」。

動(dòng)了誰的“蛋糕”？

帶押過戶，簡化了房產(chǎn)交易流程。

具體來看，這種交易模式，免去了賣方籌集資金還按揭貸款以注銷抵押登記的中間環(huán)節(jié)等，縮短了交易周期。如濟(jì)南推出不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”后，辦理時(shí)限減少了近10個(gè)工作日，實(shí)現(xiàn)2個(gè)工作日左右辦結(jié)。單筆平均交易成本，從1.2萬元左右降至千元以下。

然而，這一政策的推出，對(duì)中介、擔(dān)保公司、小貸公司來說，它們將要失去一塊大蛋糕。這其中的邏輯在于：很多人買房都要跟銀行貸款，中途要賣，需要還清銀行貸款，解除抵押，才能交易。

那么，欠銀行的這筆錢從哪里來？除了自有資金、找親戚朋友湊錢外，很多人選擇了貸款機(jī)構(gòu)的墊資。以某大型金服機(jī)構(gòu)的二手房交易擔(dān)保業(yè)務(wù)為例，其宣傳的使用場景就是：二手房買賣交易中房產(chǎn)有未結(jié)清貸款。

“若首付款金額無法覆蓋原貸款，可用擔(dān)保贖樓+現(xiàn)金贖樓解決贖樓問題。一次性收費(fèi)擔(dān)保360天，最低承保金額按0.5%每筆起收費(fèi)。我們這邊的成本是很低的?！?月6日，該公司員工宋楓告訴「市界」。

就算以0.5%的最低手續(xù)費(fèi)來算，如果借100萬元就需給擔(dān)保公司5000元。宋楓介紹稱，他所在公司墊資手續(xù)費(fèi)是很低的，一些傳統(tǒng)過橋資金的手續(xù)費(fèi)，甚至是按天計(jì)算的。

比如一些小貸公司，如果提供了50萬元的墊資，每天需要500元的利息。而從洽談到最終房款，整個(gè)二手房交易至少一個(gè)月時(shí)間，有的甚至是2-3個(gè)月?！斑@手續(xù)費(fèi)，就要好幾萬?！彼螚魈寡浴?/p>

盡管宋楓最終還是沒有回答“帶押過戶對(duì)你現(xiàn)在的業(yè)務(wù)有何影響”這個(gè)問題，但當(dāng)「市界」追問“現(xiàn)在來你這尋求墊資的人變少了吧”時(shí)，他選擇了沉默。這也就意味著，帶押過戶的政策實(shí)行后，宋楓們的確會(huì)減少一筆金融費(fèi)用的收入。

“帶押過戶省去了贖樓環(huán)節(jié)，讓擔(dān)保公司在二手房交易中，失去了市場基礎(chǔ)和生存空間。”IPG首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴「市界」。

為何中介也淪為了“局中人”？很多中介和過橋公司有合作。帶押過戶動(dòng)了過橋公司的蛋糕，也間接動(dòng)了中介公司的蛋糕。甚至于，一些頭部中介機(jī)構(gòu)，有自己的擔(dān)保支付業(yè)務(wù)。買賣雙方用購房款去還貸，還要支付這些中介機(jī)構(gòu)除中介費(fèi)以外的一筆費(fèi)用。

有了“帶押過戶”政策后，房貸可直接從賣房人手里轉(zhuǎn)到買方手中，“沒有中間賺差價(jià)?！痹谀炒笮豌y行工作的趙拓，向「市界」如此形容道。

對(duì)銀行來說，這也是一筆不劃算的買賣。盡管帶押過戶，能夠通過房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，換掉償債能力不足的債務(wù)人，以防控壞賬風(fēng)險(xiǎn)，且“客戶的交易真實(shí)性更有保障了，但這個(gè)事從本質(zhì)來看，是客戶主導(dǎo)的債務(wù)轉(zhuǎn)移，銀行肯定是不樂意的。尤其是房貸利率高的銀行。”趙拓坦言。

“本來這筆長期交易在你這已經(jīng)完成了，你4%點(diǎn)多的利率已經(jīng)還了好多年，這個(gè)生意銀行早已經(jīng)做完了。但現(xiàn)在，你突然跟他說要換成另外一個(gè)人還貸。并且，利率從原來的4%點(diǎn)多，變成了現(xiàn)在的3%點(diǎn)多。銀行不掙錢了?！壁w拓向「市界」解釋道。

無形之中，銀行也增加了更多的工作。趙拓說，“這本來是不存在的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在得分出人頭來，好好做存量維護(hù)。”并且，“銀行對(duì)于買家又要做一次盡調(diào)和評(píng)估，既麻煩，又增加自身成本還不增收?！卑匚南哺嬖V「市界」。

如果帶押過戶跨行業(yè)務(wù)能夠?qū)崿F(xiàn)后，利率高的銀行，容易被帶押過戶抽離存量。一些有實(shí)力的銀行，通常具有資金成本低，房貸利率低等優(yōu)勢，“客戶存量這塊大蛋糕，有可能被他們切走了。說白了，跟打價(jià)格戰(zhàn)一樣?！壁w拓說。

全面鋪開并不那么容易

帶押過戶，能否快速全面且順利的鋪開？回答這個(gè)問題，先從這個(gè)政策的源頭說起。

在不少人看來，“帶押過戶”這個(gè)詞稍顯陌生。但在2021年1月1日正式實(shí)行的民法典中，“帶押過戶”這個(gè)概念就有所體現(xiàn)：抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。

只不過，能否帶押過戶，很大程度取決于銀行意愿。畢竟，如前文所提，這對(duì)銀行來說，是件吃力不討好的事情。也因此，《民法典》落地9個(gè)月，帶押過戶的實(shí)際操作案例幾乎沒有。

直到2022年7月，濟(jì)南敢為人先，推出二手房“帶押過戶”登記新模式，首個(gè)落實(shí)了民法典相關(guān)規(guī)定。自此之后，一些城市也陸續(xù)跟進(jìn)，如深圳、南京、蘇州、西安等城市。

今年以來，推出二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)的城市數(shù)量迅速增多。盡管帶押過戶在全國加速鋪開，各大城市的一些銀行也落到了實(shí)處。但也有銀行，消極應(yīng)對(duì)。

杭州的一名網(wǎng)友稱，她聯(lián)系了她的貸款銀行，但銀行說這個(gè)帶押過戶流程太長了，涉及的部門又多，“都不推廣這個(gè)業(yè)務(wù)。說從去年政策發(fā)布以來，銀行只辦理成功了一組客戶。”由此可見，帶押過戶的全面加速且順利鋪開，并非一蹴而就。

并且，目前各大城市都是同行操作，如何實(shí)現(xiàn)跨行操作是個(gè)不小的難題?！叭绻皇峭粋€(gè)銀行比較麻煩。沒有老抵押銀行的同意，是無法實(shí)現(xiàn)帶押過戶的。而新按揭貸款如何保證老抵押對(duì)應(yīng)的債權(quán)不落空，能夠及時(shí)償還或提存，都需要銀行做好細(xì)節(jié)控制?！壁w拓告訴「市界」。

更重要的一點(diǎn)是，“帶押過戶”雖有《民法典》及相關(guān)司法解釋的支持，但缺乏更有針對(duì)性的法律或行政法規(guī)的支持。各地在執(zhí)行過程中，也沒有相應(yīng)的地方性法規(guī)或規(guī)章加以規(guī)范，一般以各地自行出臺(tái)的規(guī)范性文件為執(zhí)行依據(jù)， 缺乏全國統(tǒng)一規(guī)范。

不過，針對(duì)一些可以預(yù)見的問題，也有銀行在行動(dòng)。比如為了防范一些金融風(fēng)險(xiǎn)，一些城市的銀行，引進(jìn)了第三方擔(dān)保公司。這個(gè)現(xiàn)象會(huì)出現(xiàn)在這樣的場景下：如果賣方的抵押是100萬元，買方只需要貸50萬元，賣方的抵押高于買方的貸款額。

“這就需要一個(gè)三方公司建立一個(gè)賬戶。然后讓買方將這個(gè)首付款，打到資金存款里。第三方賬戶會(huì)監(jiān)管原抵押高于現(xiàn)抵押的那部分額度。等后期過完戶，這部分錢就會(huì)被扣出去。”高思向「市界」解釋道。

對(duì)于買賣雙方而言，不論哪一方，“都必須詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐膸а哼^戶政策，最好到不動(dòng)產(chǎn)登記中心詳細(xì)詢問溝通。不同的城市，細(xì)化的操作可能有所不同?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣告訴「市界」。

對(duì)購房者而言，如果想帶押過戶，需將涉及到的所有流程都要做到精細(xì)化，避免出現(xiàn)一些不必要的時(shí)間差。對(duì)賣方而言，“也需要提前核實(shí)購房人的個(gè)人征信，提前核實(shí)清楚購房人未來的貸款能力，避免后續(xù)貸款出問題，不能及時(shí)回款解押。”王玉臣說。

“帶押過戶”雖然看上去很美，但在實(shí)際辦理的過程中，往往會(huì)遇到一些隱形的阻礙。想要這一政策能夠順利實(shí)施，以達(dá)到簡化交易流程加快交易時(shí)間的目的，還有一些利益協(xié)調(diào)的細(xì)致工作要做。

帶押過戶能否風(fēng)行全國，也許還要等等看。

（應(yīng)受訪者要求，文中思雅、王葉、高思、楊僑、宋楓、趙拓為化名。）

The END

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