近期，上市房企紛紛公布了2022年度財(cái)報(bào)。據(jù)邁點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2023年4月23日，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的21家住房租賃相關(guān)企業(yè)中，已有18家公布了2022年財(cái)報(bào)、1家公布了2022年業(yè)績(jī)預(yù)告（我愛(ài)我家）、2家年報(bào)暫未發(fā)布（旭輝控股集團(tuán)、濱江集團(tuán)）。

(相關(guān)資料圖)

2022年，受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及疫情等因素影響，中國(guó)租賃住房行業(yè)同樣面臨著前所未有的挑戰(zhàn)和壓力。本文將根據(jù)其披露的2022年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)、業(yè)績(jī)預(yù)告以及相關(guān)網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)資料，分析房企租賃住宅業(yè)務(wù)在營(yíng)收和規(guī)模方面的發(fā)展與變化。

一、頭部房企的住房租賃業(yè)務(wù)趨于穩(wěn)定，營(yíng)收呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及疫情等因素影響，2022年，除了少數(shù)扭虧為盈的房企外，房企大面積利潤(rùn)下滑。根據(jù)已經(jīng)披露的2022年財(cái)報(bào)，目前房企還在持續(xù)主動(dòng)經(jīng)營(yíng)公寓且披露營(yíng)收數(shù)據(jù)的，只有萬(wàn)科、龍湖、招商、華潤(rùn)、保利、城投控股等少數(shù)房企，其他房企或未披露租賃業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)或暫未發(fā)布年報(bào)。

從營(yíng)收來(lái)看，2022年，共有3家住房租賃企業(yè)營(yíng)收突破10億元，分別是萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓和招商伊敦公寓。其中，萬(wàn)科泊寓以32.4億元營(yíng)收遙遙領(lǐng)先，同比增長(zhǎng)12.1%。2023年，萬(wàn)科泊寓計(jì)劃實(shí)現(xiàn)報(bào)表盈利。而龍湖冠寓繼2021年首次實(shí)現(xiàn)盈利后，已連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收及利潤(rùn)的雙增長(zhǎng)。財(cái)報(bào)顯示，2022年，龍湖長(zhǎng)租公寓租金收入為24.4億元，同比增長(zhǎng)9%，同步也實(shí)現(xiàn)了盈利的增加。2022年除地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入同比增長(zhǎng)25%至236億元，經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比進(jìn)一步提升至27%。相比于萬(wàn)科與龍湖，招商蛇口雖然布局租賃業(yè)務(wù)相對(duì)較晚，2022年利潤(rùn)也實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)。2022年，招商蛇口長(zhǎng)租公寓業(yè)態(tài)全年實(shí)現(xiàn)EBITDA（即稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)）6.84億元，這也是招商蛇口首次披露租賃業(yè)務(wù)的EBITDA；全年運(yùn)營(yíng)收入（未扣除租金減免金額）為10.25億元。長(zhǎng)租公寓業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)收入貢獻(xiàn)顯著提升，達(dá)到18%，貢獻(xiàn)占比已經(jīng)趕上除酒店外的其他業(yè)態(tài)。

華潤(rùn)有巢緊隨其后，2022年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額3.91億元，按年增長(zhǎng)25.0%，EBITDA1.48億元，按年增長(zhǎng)20.1%，EBITDA利潤(rùn)率37.8%。12月，華潤(rùn)有巢REIT正式在上海證券交易所上市，保租房REITs迎來(lái)第四位新成員。華潤(rùn)作為首家涉水公募REITs市場(chǎng)房企系的租賃企業(yè)，為后續(xù)房企租賃運(yùn)營(yíng)品牌融資提供新的渠道，有利于引導(dǎo)社會(huì)資本積極參與保障性租賃住房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)。

保利發(fā)展和城投控股也披露了租賃住房的經(jīng)營(yíng)收入。根據(jù)2022年年報(bào)，保利商旅整合購(gòu)物中心、品牌酒店、旅游景區(qū)等業(yè)務(wù)板塊，持續(xù)加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)化能力建設(shè)，發(fā)揮資源共享優(yōu)勢(shì)，提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。去年，保利發(fā)展在酒店、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、展館、租賃住房的經(jīng)營(yíng)收入分別為7.88億元、10.18億元、4.93億元、2.18億元、8813萬(wàn)元。未來(lái)將持續(xù)加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)化能力建設(shè)，發(fā)揮資源共享優(yōu)勢(shì)，提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。而“城投寬庭·灣谷社區(qū)”全年平均出租率維持在96%以上，全年租金收入5,377萬(wàn)元。另一個(gè)“城投寬庭-江灣社區(qū)”項(xiàng)目于2022年11月開(kāi)業(yè)，在報(bào)告期內(nèi)已取得13萬(wàn)元的租金收入。

隨著2022年財(cái)報(bào)的發(fā)布，已披露營(yíng)收數(shù)據(jù)的住房租賃企業(yè)營(yíng)收整體呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。期待房企面對(duì)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)，提高多元化業(yè)務(wù)，調(diào)整租賃業(yè)務(wù)模式，為租賃雙方提供更好的租賃產(chǎn)品和服務(wù)，提高盈利水平，積極推動(dòng)住房租賃行業(yè)的模式升級(jí)。

二、住房租賃企業(yè)市場(chǎng)集中度增加，規(guī)?；厔?shì)顯著

根據(jù)整理的17家住房租賃企業(yè)規(guī)模數(shù)據(jù)，管理規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)間的企業(yè)有2家，5-10萬(wàn)間的企業(yè)有4家，1-5萬(wàn)間的企業(yè)有7家，占比超4成；4家企業(yè)管理規(guī)模小于1萬(wàn)間。由此可見(jiàn)，住房租賃企業(yè)管理規(guī)模分化差距日益加大，市場(chǎng)集中度快速增加，規(guī)模化趨勢(shì)加速。

具體來(lái)看，萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓累計(jì)管理均突破10萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模也超過(guò)10萬(wàn)間，位列第一梯隊(duì)。萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓雖然規(guī)模增速下降，但在行業(yè)內(nèi)規(guī)模仍然遙遙領(lǐng)先。尤其是泊寓，其管理規(guī)模在行業(yè)內(nèi)依舊位列第一。截至2022年底，泊寓共運(yùn)營(yíng)管理租賃住房21.51萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)16.66萬(wàn)間，業(yè)務(wù)布局全國(guó)34個(gè)城市。2022年，泊寓新獲取房間1.77萬(wàn)間，凈新增開(kāi)業(yè)0.71萬(wàn)間。繼萬(wàn)科泊寓之后，龍湖冠寓的規(guī)模排在上市房企第二位。財(cái)報(bào)顯示，截至2022年末，龍湖冠寓已開(kāi)業(yè)11.6萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)9%，整體出租率為88.5%，其中開(kāi)業(yè)超過(guò)6個(gè)月的項(xiàng)目出租率為91.1%。

瓴寓、碧家、華潤(rùn)有巢、朗詩(shī)寓管理面積超過(guò)5萬(wàn)間，位列第二梯隊(duì)。第二梯隊(duì)的企業(yè)注重在核心城市和核心地段擴(kuò)張。其中，瓴寓在2022年新增管理房源最多，超過(guò)9000間。瓴寓在一線(xiàn)、新一線(xiàn)和二線(xiàn)城市廣泛布局，截止到2022年底，瓴寓在全國(guó)累計(jì)管理房源超過(guò)8.7萬(wàn)間，尤其以上海、杭州和北京新增房源最多。而華潤(rùn)有巢，截至2022年底，共持有56個(gè)項(xiàng)目5.6萬(wàn)間，在北、上、深、成四大區(qū)域核心城市持有房間數(shù)占比為66%。已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目34個(gè)，在營(yíng)房間數(shù)3.1萬(wàn)間，穩(wěn)定期出租率92%。

招商伊敦公寓、方隅公寓、合景公寓、金地草莓社區(qū)、保利公寓、中海長(zhǎng)租公寓、濱江暖屋管理規(guī)模在1-5萬(wàn)間，位列第三梯隊(duì)。第三梯隊(duì)的企業(yè)以央企和優(yōu)質(zhì)民企為主，整體發(fā)展較為穩(wěn)健。這主要是因?yàn)榈谌蓐?duì)的企業(yè)尤其是央企在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主業(yè)上發(fā)展較為穩(wěn)健，而在多元業(yè)務(wù)的領(lǐng)域規(guī)模都不大，未來(lái)有望在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)上持續(xù)發(fā)力。

其余4家德信隨寓、華發(fā)優(yōu)生活、城投寬庭、綠地菁舍均未達(dá)到1萬(wàn)間的規(guī)模。其中華發(fā)優(yōu)生活和城投寬庭在2022年拓展最為積極。2022年，華發(fā)優(yōu)生活在珠海、佛山和武漢新增開(kāi)業(yè)規(guī)模超過(guò)2400間。城投寬庭房源規(guī)模拓展以重資產(chǎn)為主，未來(lái)將持續(xù)擴(kuò)大保租房房源供應(yīng)。而綠地菁舍和德信隨寓相對(duì)發(fā)展較為緩慢。在2022年的業(yè)績(jī)財(cái)報(bào)中，綠地香港在長(zhǎng)租公寓方面，采取了“租賃+互聯(lián)網(wǎng)+X”的商業(yè)模式，目前合計(jì)開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)門(mén)店6家，在管規(guī)模3200間，儲(chǔ)備待簽約5000余間，未來(lái)將積極推進(jìn)代建和長(zhǎng)租業(yè)務(wù)。

2022年，雖然住房租賃頭部和尾部企業(yè)擴(kuò)張速度趨緩，但馬太效應(yīng)凸顯。住房租賃企業(yè)集中力量，聚焦核心城市進(jìn)行戰(zhàn)略擴(kuò)張。期待住房租賃企業(yè)立足于核心業(yè)務(wù)和核心區(qū)域，大力探索新賽道，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，開(kāi)展多元化布局，打造公司新的增長(zhǎng)曲線(xiàn)，為未來(lái)擴(kuò)張蓄力。

三、小結(jié)

在行業(yè)面臨下行壓力和整體轉(zhuǎn)型的背景下，房企不再盲目追求規(guī)模的快速擴(kuò)張，而是積極尋找和培育公司的第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)，發(fā)展多元業(yè)務(wù)和持續(xù)性經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。當(dāng)前，隨著行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，建議住房租賃企業(yè)利用代建、合作開(kāi)發(fā)、委托運(yùn)營(yíng)等方式參與住房租賃行業(yè)的市場(chǎng)化建設(shè)，提升運(yùn)營(yíng)能力，回歸產(chǎn)品本質(zhì)和盈利增長(zhǎng)，助力住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期健康平穩(wěn)發(fā)展。

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